妥協しなくても大丈夫

CM分離発注のメリット

CM方式の特徴として、発注者の立場にたってプロジェクト全体をマネジメントするCMｒが存在する事です。
「CMｒの存在」これが最大のメリットといえます。

信頼されるパートナーへ

CMｒは以下のマネジメントを行う事で、
発注者の直営工事を支援します。

4つのCMｒの発注者支援業務

調達マネジメント

どの工種を、どの専門業者に見積もりを依頼し、見積内容を精査し、どの専門業者を選定するか？　発注者の専門業者選定を支援します。ただ、施工品質を保つ目的から、物件ごとに専門業者を入札方式により選定するのではなく、CMｒが信頼する専門業者を１社指名し、発注者に情報を提供する場合もあります。

また、どの程度に業種を分離して工事を発注するか？　調達マネジメントにおいて重要なポイントになります。理論上、分離すればするほど、コストは下がりますが、CMｒの業務量は多くなります。木造建築の木工事を例に挙げると、大工手間と材料を分離して発注するケースと、木工事をパッケージとして発注するケースがあります。また、鉄骨造や、RC造では、躯体工事をパッケージにして発注するケースが多いです。どのように分離して発注するかは、CMｒが立案し、発注者と協議して決定する事になります。

CMｒは、提出された見積り書について、見積内容、見積金額をチェックし、設計図書に基づいた内容であるか、単価は適正であるかをチェックし、結果を発注者に報告します。業者が選定されると、発注者と専門業者の契約についても支援していきます。

コストマネジメント

調達マネジメントにおいて決定された契約に基づいて、工事費の請求が行われているかを確認します。請求書に記載された内容について、製品の種類、数量、単価が、契約に基づいた内容であるか？　また、納品されていないものが請求されていないか？　工事出来高による請求であるか？　変更工事、追加工事に関する請求が適切な内容であるか？　等です。CMｒはチェックした後に、支払い承認書を発行する等し、請求書をとりまとめ、発注者に各工事費の支払いを依頼します。

仮に、過剰な請求がされ、それを見逃したまま進めると、発注者は余計な支払いをする事になります。また、専門業者においても請求忘れといったケースもありますので、両者にとって、正確な請求、支払いが行われる為の、重要なマネジメントとなります。

品質マネジメント

建物の品質については、各専門業者自らが担当する工事を、確実に行うことが第一となります。当然、設計監理者による工事監理は行われますが、CMｒに求められるのは、各専門業者間の引継ぎや、取り合い部分についての調整です。特に重要なのが、CMｒの立ち合いの元、前工程で行われた工事部分を後工程の業者がチェックする事です。この状態で工事を行って、品質を保てるか？　を後工程の業者がチェックし、是正が必要であれば、CMｒを通じ、前工程の業者に是正工事の依頼をします。

例えば、内装仕上げの工事を行う前、内装仕上業者は、下地の状況を確認します。内装ボードで使用されているビスの種類、間隔、埋込深さ、ボート間のすき間などをチェックします。自身の工事を行う前に、前工程のチェックを行う事は、品質を保つ上で重要な役割となります。

他にも、支給材の養生、現場の掃除等、分離発注であるからこそ、ルールを決めて、関係者が共有し、実行する事が必要になります。それが出来ているか？　をチェックする事が、重要なマネジメントです。

スケジュールマネジメント

CMｒは各専門業者より工程に関するヒヤリングを行い、全体工程表を作成します。それをベースに全ての専門業者と調整を図り、全体工程表を作成します。個々の業種における工程については、それを担当する専門業者が調整を図りますが、他の専門業者が絡む時は、CMｒによる調整が必要になってきます。

専門業者同士が、工程を調整しながら進めていく事もできますが、CMｒしか知り得ない事もあるので、CMｒと専門業者との連携は不可欠です。例えば、発注者の要求により、変更が生じたが、CMｒが現場の状況を把握しておらず、伝達するのが遅れ、変更がなされないまま工事が進んでしまった。関係者による情報共有が重要です。

情報共有を行うツールとして、メーリングリストや、SNSのグループ機能等の方法があります。工程表作成にあたっては、天候不順等、不測の事態を考慮し、余裕をもった工程を組んでおく必要があります。また、小規模な建築では、一人親方と呼ばれる方もおられます。一人がゆえに、比較的コストが安いというメリットがある反面、予定通りの工程で工事に入ってもらえないリスクもありますので、このような事も考慮しつつ、全体工期について発注者に進言する事もCMｒの役割と言えます。