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可能性が広がるCM分離発注

CM分離発注とは

新しい選択肢としてCM分離発注方式を提案します。
依頼主の直営工事(分離発注)をCMrがサポートする方法です。
従来の発注方式と比較して、解説します。

いままでの方式と
これからの方式Bulk ordering method

設計監理は設計事務所に、工事は一括して建設会社に発注するのが、従来、採用されているスタンダードな発注方式です。設計監理と工事を一括して発注する方式もあり、とりわけ住宅では最も多く採用されている発注方式といえます。CM方式も様々な形がありますが、ここでは、CM方式でスタンダードといえるピュアCM方式とアットリスクCM方式を、更に、CM方式と分離発注方式を組み合わせた方式を図に示し、比較解説します。
CM方式を採用する目的として、CMrによる専門的な支援が挙げられます。建設プロジェクトにおける、計画、設計、発注、工事、維持管理等、各フェーズの全てにおいて、あるいは、発注と工事において等、どのフェーズでCMr支援を依頼するかは発注者と協議のうえ、決定される事になります。更に、CM方式を採用する目的として、建設コスト縮減は発注者として期待値の高いポイントの一つといえますが、トータルコストのみを比較するのは、CM方式には馴染まないと考えます。
とりわけ分離発注方式を採用するケースでは、各工事、資材のコスト構成が明確になります。それは、発注者が予算配分を決定する際の重要な情報を得ることになります。トータルコストが瞬時にわかれば、時間というコストの縮減になりますが、本来、建設コストは、一つ一つの工事の積み重ねによって決定されるものです。専門家と協議を重ね、時間をかけじっくりと検討して決定したいという発注者は多いです。それに応える方法の一つがCM方式であると考えます。
各方式の比較において、トータルコストイメージを掲載し、コスト構成を可視化していますが、注文住宅の場合を例に掲載しています。工事原価は、建設会社及びCMrの調達力により変わります。あくまでも参考としてご覧下さい。

一括発注方式Bulk ordering method

設計、監理、工事の全てを一つの建設会社に発注する方法。
住宅メーカーに代表されるように、戸建て住宅では、日本で最も採用されている方式。

一括発注方式図
一括発注方式による注文住宅
工事原価(直接工事費)
建設会社の管理費・経費
Good

設計、監理、工事に関する一切を一つの建設会社が負うので、責任所所在がわかりやすい。

No Good

設計、監理、専門工事に関するコスト構成を把握するのは困難。建設コストは、建設会社の主導により決定される。

建設会社のチェック体制が確立していないと間違いに気が付きにくい。

建設会社の倒産、廃業リスク。特に工事中におきてしまうと影響は甚大。

設計事務所+工事一括発注方式Bulk ordering method B

設計事務所が設計監理を行い、
ゼネコンや工務店等の一つの建設会社に工事の全てを発注する方式。
設計事務所に依頼する場合、最も多く採用されており、かつ、公共工事では、最も採用されている。

設計事務所+一括発注方式図
設計事務所+建設会社の注文住宅
工事原価(直接工事費)
建設会社の管理費・経費
設計監理費
Good

専業の設計事務所の存在。監理においては、第三者によるものとなるため、適正な検査体制が確立されている。依頼主が信頼する設計事務所のデザイン力にも期待が持てる。

工事に関する契約は一つなので、責任の所在がわかり易い。

No Good

専門工事に関するコスト構成を把握するのは困難。建設コストは、建設会社の主導により決定される。

建設会社の倒産、廃業リスク。特に工事中におきてしまうと影響は甚大。

これからのCM分離発注"Separate CM ordering"

CM方式を採用する目的として、CMrの支援により、メリハリのある予算配分で、発注者のこだわりを実現したいとの期待が強い。
CM分離発注方式は、この期待に応える可能性が高い方式といえます。

ピュアCM方式Pure CM method

CMrの支援を受けながら建設プロジェクトを進める方式。
ピュアCM方式の場合、CMrは、設計監理者、建設会社に属さず、
発注者の立場にたって、各種マネジメントを行う。

ピュアCM方式図
ピュアCM方式による注文住宅
工事原価(直接工事費)
元請業者の管理費・経費
設計監理費
CM費用(別途)
Good

発注者側に立った第三者により、各種マネジメントが行われるので、各フェーズにおけるチェック体制が確立される。

設計監理、工事、マネジメントとそれぞれ違う立ち位置となり、相互チェックの効果が期待できる。

発注方式を検討でき、依頼主にとって、発注プロセスが明確となる。

CMrによる、設計内容への助言、発注方式の検討などにより、全体のコストの圧縮に期待が持てる。

No Good

工事の発注方式によっては、依頼主の手間がかかり、責任の所在が明確にならないリスクが存在する。

CM費が発生し、建設プロジェクトの規模、工事の発注方式によっては、トータルコストが高くなる可能性がある。

分離発注方式
(直営方式)Bulk ordering method A/span>

一括発注方式では、下請けである専門業者(型枠、大工、内装、電気等)と直接契約。
依頼主自身が、建築の専門知識、専門業者の情報を知っている事が前提条件。

分離発注方式(直営方式)図
工務店の注文住宅
工事原価(直接工事費)
Good

専門業者に直接発注できるため、原価での工事が可能。建設コストの透明性が担保される。


こだわるところには予算を振り分け、妥協できるところには予算を削るなど、メリハリのある予算配分を発注者自身が決定できる。

No Good

依頼主が、建築の専門知識(設計、適正価格の判断、工程のコントロール)を持ち合わせ、専門業者の情報を知らないと機能しない。

分離すれば分離するほどコスト構成が明確になるが、契約先が複数になるため、見積徴収、契約手続き、発注手続き、支払いが煩雑になる。

発注先が複数にわたる為、依頼主の手間がかかり、責任の所在が明確にならないリスクが存在する。

CM方式+直営工事=
CM分離発注方式(ピュア型)Design office + separate ordering method

CMrの支援を受けながら建設プロジェクトを進める方式。
CMrは、設計監理者、建設会社に属さず、
発注者の立場にたって、各種マネジメントを行う。
特に発注、工事、維持管理では、発注者の直営工事をCMrが支援。

CM方式+直営工事=CM分離発注方式図
CM分離発注方式による注文住宅
工事原価(直接工事費)
設計監理費
CM費用
Good

発注者側に立った第三者により、各種マネジメントが行われるので、各フェーズにおけるチェック体制が確立される。

専業の設計事務所の存在。監理においては、第三者によるものとなるため、適正な検査体制が確立されている。依頼主が信頼する設計事務所のデザイン力にも期待が持てる。

専門業者に直接発注できるため、原価での工事が可能。建設コストの透明性が担保される。

こだわるところには予算を振り分け、妥協できるところには予算を削るなど、メリハリのある予算配分を発注者自身が決定できる。

メンテナンス対応も、直接専門業者に依頼できる。誰に依頼していいかわからない時は、CMrが窓口となり対応できる。

CMrの存在により、直営工事の欠点を補える。

No Good

発注先が複数にわたる為、責任の所在が明確にならないリスクが存在する。

一括発注で建設会社が担っていた役割、リスクが分散され、それをCMr、専門業者が担う事になるが、一部のリスクが依頼主にかかってくる。

専門業者の見積もりが揃わないとトータルコストがわからない。設計内容によっては時間を要するケースもある。

CM方式+直営工事=
CM分離発注方式(DM型)Design office + separate ordering method

CMrの支援を受けながら建設プロジェクトを進める方式。
設計事務所が、設計監理に加え、CMrを兼任。
設計監理とCM方式のマネジメントを行うので、
Design&Management方式という。
ピュア型と比較して、計画、設計のフェーズにおいて、
CMrの独立性が担保されないという指摘もあるが、
発注者側に立った設計監理者がCMrを行う事には変わりなく、
調達、コスト、品質、スケジュールの各種マネジメントにおいて、
CMrの支援に期待が持てる。
小規模な建築、特に戸建て住宅で多く採用。

CM方式+直営工事=CM分離発注方式図
CM分離発注方式による注文住宅
工事原価(直接工事費)
設計監理費
CM費用
Good

専業の設計事務所の存在。監理においては、第三者によるものとなるため、適正な検査体制が確立されている。依頼主が信頼する設計事務所のデザイン力にも期待が持てる。

専門業者に直接発注できるため、原価での工事が可能。建設コストの透明性が担保される。

こだわるところには予算を振り分け、妥協できるところには予算を削るなど、メリハリのある予算配分を発注者自身が決定できる。

メンテナンス対応も、直接専門業者に依頼できる。誰に依頼していいかわからない時は、CMrが窓口となり対応できる。

CMrの存在により、直営工事の欠点を補える。

No Good

発注先が複数にわたる為、責任の所在が明確にならないリスクが存在する。

一括発注で建設会社が担っていた役割、リスクが分散され、それをCMr、専門業者が担う事になるが、一部のリスクが依頼主にかかってくる。

専門業者の見積もりが揃わないとトータルコストがわからない。設計内容によっては時間を要するケースもある。

アットリスク型Design office + separate ordering method

CMrはピュアCM方式で行われる各種マネジメント業務を行うが、
CMrが発注者に対し、工事請負契約の一部あるいは全てについても責任を負う。

アットリスクCM方式図
アットリスクCM方式の注文住宅
(分離発注を採用した場合)
工事原価(直接工事費)
設計監理費
CM費用
Good

CMrが責任を負う為、CM分離発注方式においての欠点がカバーできる。

No Good

CMrが請負契約の責任まで負うことにより、ピュアCM方式の利点であった、CMrの独立性の担保が不明瞭となる。

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