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妥協しなくても大丈夫

CM分離発注のメリット

CM方式の特徴として、発注者の立場にたってプロジェクト全体をマネジメントするCMrが存在する事です。
「CMrの存在」これが最大のメリットといえます。

信頼されるパートナーへ

CMrは以下のマネジメントを行う事で、
発注者の直営工事を支援します。

4つのCMrの発注者支援業務

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調達 マネジメント

調達 マネジメント

どの工種を、どの専門業者に見積もりを依頼し、見積内容を精査し、どの専門業者を選定するか? 発注者の専門業者選定を支援します。ただ、施工品質を保つ目的から、物件ごとに専門業者を入札方式により選定するのではなく、CMrが信頼する専門業者を1社指名し、発注者に情報を提供する場合もあります。

また、どの程度に業種を分離して工事を発注するか? 調達マネジメントにおいて重要なポイントになります。理論上、分離すればするほど、コストは下がりますが、CMrの業務量は多くなります。木造建築の木工事を例に挙げると、大工手間と材料を分離して発注するケースと、木工事をパッケージとして発注するケースがあります。また、鉄骨造や、RC造では、躯体工事をパッケージにして発注するケースが多いです。どのように分離して発注するかは、CMrが立案し、発注者と協議して決定する事になります。

CMrは、提出された見積り書について、見積内容、見積金額をチェックし、設計図書に基づいた内容であるか、単価は適正であるかをチェックし、結果を発注者に報告します。業者が選定されると、発注者と専門業者の契約についても支援していきます。

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コストマネジメント

コストマネジメント

調達マネジメントにおいて決定された契約に基づいて、工事費の請求が行われているかを確認します。請求書に記載された内容について、製品の種類、数量、単価が、契約に基づいた内容であるか? また、納品されていないものが請求されていないか? 工事出来高による請求であるか? 変更工事、追加工事に関する請求が適切な内容であるか? 等です。CMrはチェックした後に、支払い承認書を発行する等し、請求書をとりまとめ、発注者に各工事費の支払いを依頼します。

仮に、過剰な請求がされ、それを見逃したまま進めると、発注者は余計な支払いをする事になります。また、専門業者においても請求忘れといったケースもありますので、両者にとって、正確な請求、支払いが行われる為の、重要なマネジメントとなります。

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品質マネジメント

品質マネジメント

建物の品質については、各専門業者自らが担当する工事を、確実に行うことが第一となります。当然、設計監理者による工事監理は行われますが、CMrに求められるのは、各専門業者間の引継ぎや、取り合い部分についての調整です。特に重要なのが、CMrの立ち合いの元、前工程で行われた工事部分を後工程の業者がチェックする事です。この状態で工事を行って、品質を保てるか? を後工程の業者がチェックし、是正が必要であれば、CMrを通じ、前工程の業者に是正工事の依頼をします。

例えば、内装仕上げの工事を行う前、内装仕上業者は、下地の状況を確認します。内装ボードで使用されているビスの種類、間隔、埋込深さ、ボート間のすき間などをチェックします。自身の工事を行う前に、前工程のチェックを行う事は、品質を保つ上で重要な役割となります。

他にも、支給材の養生、現場の掃除等、分離発注であるからこそ、ルールを決めて、関係者が共有し、実行する事が必要になります。それが出来ているか? をチェックする事が、重要なマネジメントです。

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スケジュールマネジメント

スケジュールマネジメント

CMrは各専門業者より工程に関するヒヤリングを行い、全体工程表を作成します。それをベースに全ての専門業者と調整を図り、全体工程表を作成します。個々の業種における工程については、それを担当する専門業者が調整を図りますが、他の専門業者が絡む時は、CMrによる調整が必要になってきます。

専門業者同士が、工程を調整しながら進めていく事もできますが、CMrしか知り得ない事もあるので、CMrと専門業者との連携は不可欠です。例えば、発注者の要求により、変更が生じたが、CMrが現場の状況を把握しておらず、伝達するのが遅れ、変更がなされないまま工事が進んでしまった。関係者による情報共有が重要です。

情報共有を行うツールとして、メーリングリストや、SNSのグループ機能等の方法があります。 工程表作成にあたっては、天候不順等、不測の事態を考慮し、余裕をもった工程を組んでおく必要があります。また、小規模な建築では、一人親方と呼ばれる方もおられます。一人がゆえに、比較的コストが安いというメリットがある反面、予定通りの工程で工事に入ってもらえないリスクもありますので、このような事も考慮しつつ、全体工期について発注者に進言する事もCMrの役割と言えます。

management

ピュアCMでは、CMrは設計監理者、施工者のどちらにも属さず、発注者側にたってマネジメントを行います。アットリスクCMにおいては、CMrは施工者の施工品質、工程、金額おいて、発注者に対し、一定の責任を負う事になります。この場合、CMrは、工事を請け負っていると同一となりますので、現行の法律解釈では、建設業法の定めにより、建設業許可の取得が必要になる場合があります。

plus

また、設計監理者がCMrを兼務する場合があります。発注者が設計監理者に設計を依頼し、加えて、設計監理者にCMrのマネジメントを依頼します。CMrの中立性という観点から望ましくないという見方もありますが、従来の一括発注方式と比較すると、発注者に近い立ち位置にある設計監理者によるマネジメントが行われますので、発注者にとってもメリットがあると言えます。この場合においても、設計監理者によるCMrのマネジメント業務も同一です。

plus

CMrが発注者の直営工事をマネジメントする事で様々なメリットがありますが、発注者がそのメリットを享受する為には、CMrは次の点について、発注者、各専門業者に正しく理解していただくよう努めなくてなりません。

  • CMrの立ち位置
  • 発注者の立ち位置
  • 専門業者の立ち位置

また、CMrにはこれらに加え、直営工事における発注者のリスクの存在、
リスクへの対処方法等、発注者に説明する責任があります。

リスクとリスク対策
〈参考文献:CMガイドブック 日本CM協会発行〉

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